Donos oddajanja stanovanja: koliko vam zares ostane?

Stanovanje stane 200.000 evrov, mesečna najemnina pa znaša 800 evrov. Na prvi pogled gre za 9.600 evrov prihodkov na leto oziroma 4,8-odstotni letni donos.

Toda tak izračun še ne pove, koliko denarja lastniku dejansko ostane. Manjkajo stroški nakupa in priprave stanovanja, davek od najemnine, vzdrževanje ter obdobja brez najemnika. Če je nakup financiran s kreditom, je treba posebej preveriti še denarni tok po plačilu obrokov.

Donos oddajanja stanovanja zato ocenjujte na podlagi celotne naložbe in realističnih letnih prejemkov ter izdatkov. Visoka najemnina sama po sebi še ne pomeni dobre naložbe.

V nadaljevanju je prikazan postopek za dolgoročno oddajanje stanovanja fizične osebe zunaj opravljanja dejavnosti. Davčna pojasnila so preverjena pri FURS-u 15. oktobra 2026; vsi zneski v računskih primerih so izmišljene predpostavke, ne podatki o slovenskem tržnem povprečju.

Kaj je bruto donos oddajanja stanovanja?

Bruto donos je začetni kazalnik, ki letno najemnino primerja z nakupno ceno:

Bruto donos = letna najemnina ÷ nakupna cena × 100

Če stanovanje kupite za 200.000 evrov in ga vseh dvanajst mesecev oddajate za 800 evrov mesečno:

9.600 € ÷ 200.000 € × 100 = 4,8 %

Ta kazalnik pomaga pri hitrem pregledu ponudb. Ne upošteva pa stroškov in predpostavlja polno zasedenost ter plačilo vseh najemnin.

Pri primerjavi dveh stanovanj uporabite enako metodo. Rezultat bo zavajajoč, če pri enem upoštevate samo kupnino, pri drugem pa tudi prenovo in opremo.

Kolikšna je celotna začetna naložba?

Za nakup stanovanja za oddajanje običajno potrebujete več denarja od same kupnine. V proračun vključite vse izdatke, ki jih boste dejansko nosili:

• kupnino;
• stroške izvedbe nakupa in morebitnega financiranja;
• potrebna popravila ali prenovo;
• pohištvo in gospodinjske aparate;
• pripravo stanovanja za prvega najemnika.

Razdelitev posameznih stroškov posla preverite v konkretnem dogovoru. Za izračun uporabite pridobljene ponudbe in dokumentacijo.

Denarno rezervo za prihodnje težave vodite posebej. Rezerva, ki ostane na računu, še ni porabljen strošek, je pa dodatni kapital, ki ga potrebujete za varno izvedbo naložbe.

Najemnina iz oglasa še ni zagotovljen prihodek

Pri ocenjevanju naložbe ločite tri podatke:

• Oglaševana najemnina: koliko lastnik zahteva.
• Pogodbena najemnina: koliko sta se stranki dogovorili.
• Dejanski prejemki: koliko najemnine je bilo v obdobju prejeto.

Za načrtovanje preverite primerljiva stanovanja v isti mikrolokaciji, s podobno opremo, površino in stanjem. Ločite najemnino od obratovalnih stroškov, ki se plačujejo poleg nje.

Podobno velja pri nakupni vrednosti: oglaševana prodajna cena, realizirana cena konkretne prodaje in ocenjena vrednost nepremičnine so različni podatki. Za svoj izračun uporabite predvideno dejansko kupnino; ocenjena vrednost je lahko dodatna kontrola.

GURS objavlja podatke evidence trga nepremičnin in poročila, ki temeljijo na preverjenih ter obdelanih podatkih. Pri uporabi posameznih poslov vedno preverite njihovo primerljivost.

Davek od najemnine: kaj vključiti v izračun?

FURS ob preverjanju za ta članek navaja 25-odstotno davčno stopnjo, davčna osnova pa se pri uporabi normiranih stroškov zmanjša za 10 odstotkov doseženega dohodka. Tako izračunana obremenitev znaša 22,5 odstotka najemnine. Dohodnina je dokončen davek.

Pri 8.800 evrih letnega dohodka iz najemnine je računski primer:

• normirani stroški: 880 evrov;
• davčna osnova: 7.920 evrov;
• davek: 1.980 evrov.

Normirani stroški so davčno priznano zmanjšanje osnove. Ne pomenijo, da je bilo vzdrževanje dejansko plačano. Pri denarnem toku morate odšteti tudi resnične izdatke lastnika.

Namesto normiranih stroškov je pod predpisanimi pogoji mogoče uveljavljati dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. FURS zahteva ustrezna dokazila; vsakega izdatka za stanovanje zato ni mogoče samodejno obravnavati kot davčno priznan strošek.

Primer: od 4,8-odstotnega bruto do 2,3-odstotnega neto donosa

Predpostavimo naslednjo naložbo brez kredita:

• Kupnina: 200.000 €
• Stroški nakupa, ki jih nosi kupec: 5.000 €
• Osvežitev in oprema: 15.000 €
• Skupaj začetna naložba: 220.000 €

Predvidena mesečna najemnina znaša 800 evrov. Stanovanje je v letu oddano enajst mesecev, vse zapadle najemnine pa so plačane.

• Prejeta najemnina (11 × 800 €): 8.800 €
• Davek ob uporabi normiranih stroškov: −1.980 €
• Vzdrževanje in manjše zamenjave: −900 €
• Zavarovanje: −180 €
• Drugi izdatki lastnika: −600 €
• Preostanek pred financiranjem: 5.140 €

V zadnjo postavko vključite konkretne obveznosti lastnika, denimo ustrezne prispevke, dajatve ali stroške praznega stanovanja. Istega izdatka ne štejte dvakrat.

Neto donos na celotno začetno naložbo je:

5.140 € ÷ 220.000 € × 100 = 2,34 %

Začetnih 4,8 odstotka in končnih 2,34 odstotka merita različni stvari. Prvi rezultat uporablja dvanajst najemnin in samo kupnino, drugi pa predpostavljene dejanske prejemke, stroške, davek in celoten začetni vložek.

Izračun ne vključuje spremembe tržne vrednosti stanovanja, stroškov njegove prihodnje prodaje ali vrednosti lastnikovega časa.

Kaj se zgodi, če je stanovanje dlje prazno?

Pred nakupom pripravite več scenarijev. Spodnja primerjava ohranja mesečno najemnino 800 evrov, začetno naložbo 220.000 evrov in letne izdatke lastnika 1.680 evrov.

• 12 plačanih mesecev: najemnina 9.600 €, davek 2.160 €, preostanek 5.760 €, neto donos 2,62 %
• 11 plačanih mesecev: najemnina 8.800 €, davek 1.980 €, preostanek 5.140 €, neto donos 2,34 %
• 10 plačanih mesecev: najemnina 8.000 €, davek 1.800 €, preostanek 4.520 €, neto donos 2,05 %

To je preizkus občutljivosti, ne napoved zasedenosti. V praksi lahko daljša praznina spremeni tudi izdatke lastnika.

Dodajte še scenarij večjega popravila. Enkratni izdatek za 3.000 evrov bi v osnovnem primeru močno zmanjšal preostanek tistega leta.

Kako kredit spremeni denarni tok?

Če ima naložba iz osnovnega primera letni preostanek 5.140 evrov, obroki kredita pa znašajo 7.200 evrov letno, mora lastnik razliko pokriti iz drugih prihodkov:

5.140 € − 7.200 € = −2.060 € na leto

To je negativen denarni tok po odplačevanju kredita.

Celoten obrok pa ni enak strošku obresti. Del obroka zmanjšuje glavnico in s tem dolg. Za presojo zato vodite ločeno:

• donos nepremičnine pred financiranjem;
• denarni tok po vseh obrokih;
• plačane obresti in zmanjšanje glavnice;
• morebitno spremembo vrednosti nepremičnine.

Pri kreditu s spremenljivo obrestno mero preverite tudi višji obrok. Prihodnje rasti cen stanovanja ne obravnavajte kot denar, s katerim lahko danes poravnate obveznosti.

Pet pogostih vprašanj

Kakšen donos oddajanja stanovanja je dober?

Univerzalnega praga ni. Presoditi morate tveganje, stanje stavbe, potrebni čas, financiranje in druge možnosti uporabe kapitala. Primerjajte neto rezultate, izračunane po enaki metodi.

Ali rezervni sklad vključim med izdatke?

Za pregled denarnega toka vključite zneske, ki jih kot lastnik dejansko plačujete. Pri popravilih preverite, kaj bo financirano iz že zbranih sredstev, da stroškov ne podvojite.

Ali je varščina prihodek od najemnine?

V tem naložbenem izračunu vračljive varščine ne štejte kot donos. Vodite jo posebej, saj je lahko ob zaključku najema predmet vračila.

Ali pri donosu upoštevam rast cene stanovanja?

Lahko jo vključite v ločen scenarij skupnega donosa, skupaj s stroški prodaje in morebitnimi davki. Najprej pa preverite, ali oddajanje deluje brez predpostavljene rasti cene.

Ali višja najemnina vedno pomeni boljšo naložbo?

Ne. Stanovanje z višjo najemnino lahko zahteva bistveno višjo kupnino, dražjo prenovo ali več vzdrževanja. Odločilen je odnos med vloženim kapitalom, preostankom in tveganjem.

Pred nakupom izpolnite svoj izračun: celotna začetna naložba, realistična najemnina, prazni meseci, davek, izdatki lastnika in kredit. Nato preverite še slabši scenarij. Pomagate si lahko tudi z našim orodjem [Se to stanovanje splača oddajati?](/orodja/splaca-oddajati).

*Članek je informativen in ne nadomešča davčnega ali finančnega svetovanja. Pred odločitvijo se posvetujte s strokovnjakom.*