Davčni in pravni vidiki prodaje (osnutek za strokovni pregled)

Strokovni pregled za prodajalce stanovanj, hiš in zemljišč

Datum preverjanja virov: 1. oktober 2026

Prodajna cena še ne pove, koliko bo prodajalcu ostalo po zaključku posla. Pred podpisom pogodbe je treba preveriti davčne obveznosti, lastništvo, bremena in dokumentacijo ter določiti varen način plačila. Članek se osredotoča na prodajo zasebne nepremičnine fizične osebe v Sloveniji; pri prodaji v okviru dejavnosti ali prek družbe je potrebna drugačna davčna presoja.

Davek na promet nepremičnin

Pri običajni prodaji rabljene nepremičnine se plača davek na promet nepremičnin oziroma DPN po stopnji 2 %. Zakonski zavezanec je prodajalec, pogodba pa lahko določi, da davek plača kupec. Davčna osnova je prodajna vrednost, če ustreza primerljivi tržni vrednosti. Nižja pogodbena cena zato sama po sebi ne zagotavlja nižjega davka. [1]

Pri davčni osnovi 250.000 EUR znaša DPN 5.000 EUR. Ta davek se praviloma plača tudi, kadar prodajalec ne ustvari dobička ali je oproščen dohodnine od kapitalskega dobička. Gre za ločeni obveznosti. [1]

Dohodnina od dobička iz kapitala

Pri prodaji pred potekom 15 let imetništva je treba preveriti še dohodnino od dobička iz kapitala. Obdavčena je davčna osnova iz dobička, ne celotna kupnina. Stopnja se znižuje glede na dopolnjeno obdobje imetništva. [1, 3]

Pomembni so konkretni datumi pridobitve in odsvojitve, ne zgolj letnici. Pri načrtovanju prodaje tik pred iztekom petih, desetih ali petnajstih let je smiselno časovni pogoj preveriti pred podpisom. [3]

Oprostitev zaradi lastnega bivanja

Oprostitev velja za prodajo stanovanja oziroma stanovanjske hiše z največ dvema stanovanjema in pripadajočim zemljiščem, če je prodajalec nepremičnino imel v lasti, imel v njej prijavljeno stalno prebivališče in tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Pogoji morajo biti izpolnjeni skupaj. Sama prijava prebivališča ne zadostuje. Za del, ki je bil oddajan v najem oziroma uporabljen za dejavnost pod zakonskimi pogoji, oprostitev ne velja. [3]

Priznani stroški

Pri izračunu se lahko upoštevajo plačane investicije in vzdrževanje, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, določeni davki ob pridobitvi, prodajalčev plačani DPN ob prodaji in zakonsko omejeni stroški potrebne cenitve. Normirani stroški praviloma znašajo skupaj 1 % nabavne in 1 % prodajne vrednosti, vendar največ do zakonsko določene pozitivne razlike. Račune in dokazila o plačilu je treba shraniti. Vseh stroškov posla ni mogoče samodejno uveljavljati. [3]

Informativni primer

Predpostavimo nakup za 180.000 EUR, prodajo za 250.000 EUR po osmih dopolnjenih letih, 20.000 EUR priznanih vlaganj in 5.000 EUR DPN, ki ga plača prodajalec. Oprostitev zaradi bivanja ne velja, drugih priznanih stroškov ni.

Izračun je prikaz uporabe pravil ob navedenih predpostavkah. Če DPN plača kupec, ga prodajalec v svojem izračunu ne odšteje kot svoj plačani davek. [3]

Kdaj pride v poštev DDV

Prodaja prek podjetja ne pomeni samodejno obračuna DDV. Pri prodajalcu, ki nastopa kot davčni zavezanec, so pomembni vrsta nepremičnine, začetek uporabe in pogoji transakcije. Nezazidana stavbna zemljišča so praviloma obdavčena z 22 % DDV. Dobava objektov pred prvo uporabo ali pred potekom dveh let od prve uporabe je praviloma obdavčena; pri določenih stanovanjskih dobavah velja nižja stopnja. [2]

Starejši objekti so praviloma oproščeni DDV, vendar je pod zakonskimi pogoji mogoča izbira obdavčitve. Pri prenosu, od katerega se obračuna DDV, se DPN ne plača. Pred sklenitvijo pogodbe je zato treba jasno določiti davčni režim in ali cena vključuje DDV. [2]

Lastništvo in dokumentacija

Zemljiška knjiga pokaže vpisanega lastnika, hipoteke, služnosti, prepovedi in zaznambe. Posebno pozornost zahtevajo plombe, ki označujejo še nerešene zemljiškoknjižne postopke. Pri stanovanju je pomembna urejenost etažne lastnine. Poleg vpisa je treba preveriti gradbeno dokumentacijo in skladnost dejanskega objekta z dovoljenji. [4]

Priporočljivo je pripraviti dokumentacijo tudi za parkirno mesto, shrambo in dostop. Pri starejših objektih naj se posebej preveri, s katerimi odločbami oziroma zakonskimi domnevami se dokazuje pravno stanje. Vpis v kataster sam po sebi ni nadomestilo za presojo dovoljenj. [4, 8]

Predkupne pravice in posebni postopki pri nepremičninah

Pri prodaji solastniškega deleža imajo drugi solastniki zakonsko predkupno pravico. Pri etažni lastnini jo imajo drugi etažni lastniki, če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in največ pet posameznih delov. [5]

Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije zahtevajo poseben postopek. Ponudba se praviloma predloži pristojni upravni enoti; rok za sprejem objavljene ponudbe je 15 dni. Preveriti je treba predkupne upravičence in odobritev pravnega posla oziroma izjemo. Na določenih območjih ima predkupno pravico država ali občina po področnih predpisih. [6]

Pogodba in varno plačilo pri posloh z nepremičninami

Pogodba o prenosu lastninske pravice na nepremičnini mora biti pisna. Priporočljivo je, da natančno opredeli predmet prodaje, kupnino, plačilne roke, obstoječa bremena, davke in stroške, izročitev posesti ter posledice neizpolnitve. Pri financiranju s kreditom naj stranki izrecno uredita, kaj se zgodi, če banka kredita ne odobri. [7]

Ara in predplačilo imata različne učinke. Ara sama po sebi ne pomeni, da lahko kupec vedno odstopi in jo izgubi ali prodajalec odstopi z vračilom dvojnega zneska. Takšna možnost zahteva ustrezen dogovor. Tudi določilo »videno–kupljeno« ne izključi odgovornosti za napako, ki jo je prodajalec poznal in zamolčal. [7]

Pri hipoteki je priporočljivo predhodno pridobiti bankin obračun dolga ter določiti plačilo in pogoje izbrisa. Notarska hramba kupnine ali listin lahko pomaga uskladiti izpolnitev obeh strank. Pogoji sprostitve morajo biti jasno dogovorjeni. To sta praktični priporočili za zmanjšanje tveganja.

Davčne napovedi in prenos lastništva nepremičnine

Pri običajni prodaji se napoved za DPN vloži v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. Pri prodaji pred potekom 15 let se v istem roku vloži tudi napoved za dohodnino od dobička iz kapitala, v kateri se uveljavlja morebitna oprostitev. Pri poslih z odobritvijo pristojnega organa je treba posebej preveriti začetek davčnega roka. [1]

Za vknjižbo je potrebno ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo z notarsko overjenim podpisom prodajalca. Pri prenosu na podlagi pravnega posla kupec lastninsko pravico pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Podpis pogodbe in izročitev ključev tega ne nadomestita. [4, 5]

Ob prevzemu je priporočljiv zapisnik s stanjem števcev, izročenimi ključi in dokumentacijo ter dogovorom o stroških. Tako ostane sledljivo, kaj je bilo izročeno in kdaj.

Energetska izkaznica nepremičnin

Pri prodaji stavbe ali stanovanja je praviloma potrebna energetska izkaznica, ki velja deset let. Obstajajo zakonske izjeme, med drugim za določene dotrajane stavbe in prodaje v izvršilnem ali stečajnem postopku. Izjema za samostojne stavbe pod 50 m² ne pomeni splošne oprostitve za vsako majhno stanovanje. [9]

Prodajalec naj davčno oceno in pregled dokumentacije opravi pred sprejemom zavezujoče ponudbe. Tako lahko kupnino in pogodbeni časovni načrt določi na podlagi dejanskega neto izkupička ter pogojev, ki jih je mogoče izpolniti.

Članek je splošen strokovni pregled in ne individualna presoja konkretnega pravnega ali davčnega položaja.